Come realizzare l'impianto fotovoltaico in condominio

Cosa devo fare se vivo in un appartamento all'interno di un condominio e voglio installare un impianto fotovoltaico? Quali sono le opzioni? Cosa dice la normativa in materia? Una piccola guida.

23/09/2014
Come realizzare l'impianto fotovoltaico in condominio

Osservando i tetti delle nostre città, di impianti fotovoltaici se ne vedono ormai davvero tanti. Molti sono installati sulle coperture dei grandi magazzini e delle piccole e medie imprese. Altri sono al servizio di edifici pubblici o sui tetti di case indipendenti e villette. Meno frequente, invece, è vedere i pannelli fotovoltaici sui tetti degli edifici condominiali: nei palazzi in genere installare il fotovoltaico non è affatto semplice e scontato; a volte diviene addirittura motivo di controversia.

La ragione è semplice: la normativa condominiale in materia di impianti da fonti rinnovabili fino a poco tempo non era per niente chiara né univoca. Anzi, sarebbe meglio dire: si era in presenza di un vero e proprio 'vuoto normativo'. Basti pensare che la regolamentazione condominiale in vigore fino all'anno scorso era risalente agli anni '40. Dal 2013, invece, con l'entrata in vigore della riforma del condominio si regolamenta per la prima volta anche la questione dell' installazione degli impianti da fonti rinnovabili condominiali (si tratta della legge n. 220 dell'11/12/2012).

Decidere di installare un impianto fotovoltaico condominiale non è come farlo per la propria casa indipendente o per la propria azienda: la questione richiede un'attenta consultazione normativa e, ovviamente, l'approvazione dell'assemblea condominiale con i criteri che vedremo. Teniamo presente che il fotovoltaico è anche un investimento di medio-lungo termine e questo, nel caso di un impianto condiviso, non facilita le cose nel proporre l'idea all'assemblea.

Chiariamo subito un cosa: 'fotovoltaico in condominio' non vuol per forza dire mettere un impianto in condivisione, pagato da tutti i condomini. Oggi, in alcune condizioni, anche solo una singola famiglia può realizzare il proprio impianto utilizzando uno spazio condiviso. Non solo: anche un'azienda 'esterna' può prendersi carico di realizzare e finanziare un impianto fotovoltaico in cambio della vendita diretta dell'energia ai condomini (ovviamente con un prezzo conveniente per entrambi). Quest'ultimo è un caso di SEU (Sistema Efficiente di Utenza) in cui il proprietario/titolare dell'impianto è un soggetto differente dall'utilizzatore finale.

Vediamo l'ipotesi del fotovoltaico condominiale condiviso. In questo caso costi e benefici sono, com'è ovvio, ripartiti tra le singole famiglie: si tratta di un investimento, appunto, 'condiviso, detraibile al 50% dagli stessi condomini. La detrazione avviene in 10 anni ed è suddivisa in quote millesimali esattamente come qualsiasi altra ristrutturazione condominiale.

È utile realizzare un impianto fotovoltaico condominiale? Sì, ed ecco perché. Anche se un impianto (che occupa l'intero tetto) non sarà mai in grado di soddisfare l'intero fabbisogno energetico dell'edificio e dei suoi abitanti, è però in grado di ammortizzare le spese fisse condominiali: ascensore, luci scale, luci esterne, pompe dell'acqua, ecc.

Non solo: oltre a tagliare le bollette condominiali, si possono ripagare più facilmente, essendoci diversi 'finanziatori', le stesse spese per la realizzazione dell'impianto FV. Visto poi che si tratta di un impianto condominiale, si avrà una buona quota di autoconsumo e, sfruttando lo scambio sul posto, l'elettricità che non viene immediatamente auto-consumata, verrà comunque valorizzata.

Ecco allora cosa prevede la riforma del condominio in materia di impianti fotovoltaici e, più in generale, di impianti da fonti rinnovabili. Tutti i riferimenti aggiornati si trovano nell'ultima versione del Codice civile agli articoli dal 1117 al 1139, aggiornati a gennaio 2013.

L'articolo 5 della legge n. 220 dell'11/12/2012 indica i criteri per poter deliberare, in sede di assemblea, l'installazione di un impianto fotovoltaico in condominio: per l'approvazione è sufficiente il voto positivo di almeno la metà degli intervenuti all'assemblea (attenzione: non dei condomini, ma degli 'intervenuti') che rappresentino insieme almeno la metà del valore dell'edificio. Ovviamente è obbligatoria la convocazione in assemblea di tutti i condomini.

Questa maggioranza ha diritto a deliberare per l'installazione di un impianto fotovoltaico realizzato a carico del condominio stesso o a carico di 'terzi' che vogliano utilizzare spazi comuni per produrre energia fotovoltaica.

All'articolo 7, inoltre, viene sancito un altro fondamentale principio: la possibilità di utilizzare spazi comuni condominiali per installare il fotovoltaico ad uso di una singola famiglia: la riforma consente l'installazione del FV per servire singole unità abitative utilizzando sia parti di tetto (che in genere è un lastrico solare), sia altre parti comuni dell'edificio, sia spazi idonei di proprietà individuale.

Nel caso di utilizzo di parti comuni, ad esempio un tetto, l'assemblea può ripartirne l'uso in parti uguali tra i condomini e ognuno è tenuto a consentirne l'accesso per l'esecuzione dei lavori.

Ciascun condomino che voglia mettere l'impianto anche solo nelle aree di sua proprietà, non può mai eseguire lavori che procurino danno alle parti comuni dell'edificio. Se per i lavori sono necessarie modifiche alle parti comuni dell'edificio si devono in ogni caso avvisare preventivamente l'amministratore e l'assemblea, che deve dare l'approvazione con la maggioranza indicata sopra e può in ogni caso porre il veto o indicare particolari cautele o modifiche al progetto.

Ecco come funziona la prassi (indicata all'art. 1120 cc.): anche un solo condomino può fare richiesta all'amministratore presentando la documentazione dei lavori previsti. L'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea condominiale entro 30 giorni dalla richiesta e l'assemblea potrà deliberare con il voto della maggioranza degli intervenuti che abbiamo almeno la metà della proprietà dell'edificio.

Nel caso di impianti fotovoltaici condominiali i condomini che non intendono contribuire alle spese sono ovviamente esonerati dai benefici.

Queste norme valgono per qualsiasi tipo di impianto si voglia installare in un condominio: che sia ad uso privato, che sia ad uso comune o che sia a beneficio di un soggetto terzo (ad esempio una ESCo) che voglia produrre e vendere energia agli stessi condomini a condizioni agevolate.

(Articolo a cura di Alessandro Fuda, QualEnergia.it)